2024年2月21日

集中供地新政速览 对22个城市的市场供需预期有何影响

作者 admin

介绍

从城市角度来看,土地供应新规将对市场产生哪些影响?

◎ 作者/杨克伟、李诗云

供求市场均衡变化的八个阶段_供求市场_供求市场关系

昨天有消息称,22个重点城市将实行土地集中出让制度,也就是通常所说的“零售改批发”。 土地集中流转一年内不超过3次。 从城市角度来看,土地供应新规将对市场产生哪些影响? 对不同类型城市的影响是否存在显着差异?

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城市分化加剧:库存短缺导致城市拍卖愈演愈烈

过剩城市滞销率或将上升

2020年,城市间市场分化将继续加剧。 深圳、宁波、上海等热点城市,市场持续供不应求,库存消化周期缩短至6个月以内。 沉阳、长春等压力城市去库存持续承压,库存消化周期持续攀升至20个月以上。 另一方面,由于土地供应明显过剩,福州、郑州等地土地消化周期已攀升至两年以上,中长期枯竭堪忧。

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集中供地制度可能会进一步强化城市和地区之间的分化格局。 总体而言,在土地供应短缺的城市,土地拍卖可能会更加激烈,而在土地供应长期过剩的城市,土地供应密集可能会导致土地拍卖失败率上升。

上海、深圳等土地供应紧缺的城市,土地拍卖竞争可能会更加激烈。 典型的例子就是深圳。 由于土地资源长期短缺,即使超额完成2020年土地供应计划,也很难真正弥补供应缺口。 土地出让周期缩短至0.6年,商品房出让周期低至6个月。 一方面,集中供地不利于缓解土地供应紧张的局面。 另一方面,由于竞价机会的减少,客观上放大了土地的稀缺性,从而引发了掠夺效应。

对于沉阳、长春等土地供应长期过剩的城市,土地供应集中可能会加剧土地拍卖的失败。 典型的例子是长春,商品房销售周期明显超过18个月的警戒线,土地消化周期也逼近两年。 库存压力显而易见。 对于此类城市,房地产企业拿地往往较为谨慎,而密集的土地供应可能会导致整体烂售率上升。

当然,更多城市的土地供应和库存情况并不像深圳和长春那样极端,但结构性土地供应过剩仍然存在。 典型的例子就是郑州。 中心区土地供应总体有序,库存压力可控,远郊土地供应可控。 过剩明显、库存高企、土地供应集中,区域间市场分化可能加剧。

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供应激增与窗口期交替:热点城市周期性波动加剧

城市减压越来越困难

从城市周期角度看,土地集中供应可能导致新建住房集中供应潮与空置期交替,扰乱住宅市场供需关系,加剧市场季节性波动。 以天津市公布的“两个集中”新规为例,2021年3月、6月、9月集中供应土地,意味着9月至明年3月土地供应将全面停滞。 如果6-9个月拿地,按照第一个开盘周期,2022年上半年房地产市场将出现集中供应浪潮,下半年将进入供应窗口期。

供给波和空置期轮流出现,对不同类型城市的影响可能完全相反。 具体来说:

对于上海、深圳等供应稀缺的城市,成交规模基本取决于供应量。 因此,随着供应集中度的提高,交易的周期性波动将会加剧,短周期内可能会频繁出现供需失衡的情况。 另一方面,在极端情况下,房地产市场供应主要集中在某些月份,其余时间供应持续处于低位甚至为零,购房需求可能会被迫下降。蔓延至二手房市场。

对于沉阳、长春等供给过剩的城市来说,商品房库存短期内已处于高位,集中供应潮的出现加剧了市场观望情绪,进一步加大了淘汰压力。项目。 新开盘项目的销售情况或将取决于企业利润让步的力度。 打折降价、免费停车位、拆除精装修将变得更加常态。

同时,为了争取良好的销售窗口期,实现错峰供应,避免陷入同质化竞争,房地产企业将尽力抢抓工期和进度,尽力缩短工期。从征地到首次开业的期限,向三个月的限制靠拢。 高周转也将成为房地产企业开发能力的“基本功”。

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版式| 太阳

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